Interviu cu Cristina Oglinda, avocat
Cristina Bumbu-Dănuță, pentru Sputnik Moldova
Cum evităm escrocheriile imobiliare, la ce detalii trebuie să acordăm atenție la prima întâlnire cu agentul imobiliar sau cu proprietarul locuinței pe care urmărim să o procurăm?
Decizia de a fixa o primă întâlnire cu un agent imobiliar sau cu proprietarul locuinței pe care urmărim să o procurăm trebuie să fie precedată de o serie de acțiuni. Respectiv, sugerez celor interesați de a-și achiziționa o locuință, în primul rând să studieze minuțios piața imobiliară, să analizeze mai multe oferte, să efectueze vizite la mai multe imobile pentru a-și forma o viziune corectă despre prețuri și oferte. De asemenea să opteze pentru ofertele de imobile care sunt date în exploatare. Este important să analizeze infrastructura sectorului în care se dorește de a fi procurat imobilul, să se evalueze starea imobilului etc. După ce au fost întreprinse aceste acțiuni și potențialul cumpărător s-a determinat în privința procurării unei anumite locuințe, sugerez să se verifice dacă imobilul se vinde direct de proprietar sau de un intermediar. Respectiv, în primul caz solicitați de la proprietar actul în baza căruia acesta deține dreptul de proprietate, poate fi un contract de vânzare-cumpărare, donație etc. Dacă este un intermediar verificați minuțios împuternicirile acestuia.
Cum putem verifica legalitatea actelor prezentate de vânzător, care este și proprietarul locuinței? Cum procedăm în situația în care vânzătorul este reprezentat de o persoană în baza procurii?
În situația în care actele prezentate de vânzător, în baza cărora deține dreptul de proprietate sunt autentificate notarial, ne putem deplasa la oficiul notarului care le-a întocmit, pentru a verifica dacă au fost autentificate de acesta. În cazul în care dreptul de proprietate a fost dobândit prin efectul unui act administrativ, ne putem adresa organului administrativ în cauză pentru a verifica, dacă actul a fost eliberat de către acesta. O altă modalitate de a verifica legalitatea actului prezentat de vânzător în baza căruia deține dreptul de proprietate este de a solicita vânzătorului și un extras din registrul bunurilor imobile și unde verificăm dacă temeiul înscrierii dreptului de proprietate servește actul prezentat. Totodată vom avea posibilitatea să verificăm dacă nu există aplicate sechestre, gajuri din partea persoanelor fizice, persoanelor juridice, instituţii financiare asupra bunului imobil etc. Evitați procurarea imobilului care este implicat într-un litigiu. Pentru verificarea legalității împuternicirilor persoanei ce reprezintă în bază de procură ne putem deplasa la oficiul notarului care a întocmit-o, pentru a verifica dacă a fost eliberată o astfel de procură și dacă nu este anulată.
Ar fi bine la încheierea tranzacției imobiliare să fim asistați de un profesionist?
Prudența la alegerea locuinței și la încheierea tranzacției imobiliare trebuie să fie un aspect căruia să i se acorde o importanță majoră. Deci, recomand insistent ca achiziția unei locuințe să fie asistată de un specialist, poate fi un jurist sau un avocat specializat în tranzacții imobiliare, astfel încât riscurile de a fi implicați într-o escrocherie imobiliară să fie reduse practic la zero.
Deși aparent actele prezentate de proprietar par să fie în regulă, totuși în calitate de cumpărător la ce detalii, circumstanțe suplimentare trebuie să se manifeste prudență?
Clarificați dacă proprietarul bunului imobil este sau nu căsătorit, or conform legislației unul dintre soţi nu poate, fără consimţământul expres al celuilalt, să înstrăineze casa sau apartamentul ori să limiteze prin acte juridice dreptul la locuinţă al celuilalt soţ. Atenționăm că în extras din registrul bunurilor imobile poate să nu figureze și numele soţiei sau soţului proprietarului. Deci pentru a nu leza interesele unei persoane ce ar putea pretinde legitim la acest imobil ulterior, verificați această circumstanță. Clarificați dacă bunul imobil nu este proprietate comună pe cote-părți, în acest caz va fi necesar obținerea acordului pentru înstrăinarea bunului imobil de la fiecare coproprietar. Și nu în ultimul rând, sugerez să verificați dacă bunul imobil înregistrează datorii la plățile comunale sau alte restanțe la bugetul de stat, cum ar fi impozitul pe bunurile imobiliare, ori din momentul achiziționării bunului imobil și înregistrarea dreptului de proprietate, dvs în calitate de cumpărător urmează să stingeți aceste obligații, dacă în contractul de vânzare-cumpărare nu este prevăzut altceva.
Se întâmplă uneori că dotările imobilului se diferențiază în ziua analizării ofertei, de dotările în ziua când propriu-zis cumpărătorul devine proprietarul locuinței? Cum acționăm pentru a fi siguri că la momentul achiziționării primim locuința promisă?
Este binevenit ca părțile să întocmească un act de predare-primire, un act de constatare sub semnătură în privința dotărilor, tehnicii, bunurilor identificate în locuință. Iar în contractul de vânzare-cumpărare să se specifice că bunul se predă însoțit de tehnica, bunurile reflectate în actul de predare-primire/constatare întocmit între părți.
În prezent, mai există riscul ca un apartament, imobil să fie vândut de două ori? La ce detalii ar trebui să fim atenți?
Din păcate, nu pot fi excluse situațiile în care unii vânzători pot să acționeze cu rea-credință, respectiv pentru a evita acest risc sugerez, imediat după perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, să se înregistreze dreptul de proprietate în registrul bunurilor imobile, aceasta fiind formalitatea care vă asigură că ați dobândit dreptul de proprietate.
Unii cumpărători evită să indice în contractul de vânzare-cumpărare exact valoarea bunului imobil procurat, pentru a evita achitarea unor impozite, taxe. De ce este bine să nu recurgem la astfel de măsuri, care ar putea fi riscurile?
Atenție, nu comiteți greșeala de a vă eschiva de la indicarea prețului real de vânzare a imobilului, pentru a nu plăti sumele impozitelor necesare. Ori riscul la care se supune cumpărătorul îl poate resimți, în cazul care contractul de vânzare-cumpărare ar putea fi reziliat, iar în aceste circumstanțe cumpărătorul va primi doar suma eronat indicată în contract și nu cea real transmisă, dacă nu va avea alte probe prin care să demonstreze suma real transmisă.
Să discutăm un pic și despre "avans" și "arvună", există sau nu o distincție dintre aceste mijloace de garantare a executării obligațiilor, în ce cazuri aceste plăți pot fi returnate cumpărătorului?
Dacă până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului a fost agreată cu vânzătorul achitarea unei arvune sau a unui avans. Trebuie să cunoaște-ți diferenţa dintre aceste mijloace de garantare a executării obligațiilor. Conform legislaţiei, arvuna este o sumă de bani sau un alt bun pe care cumpărătorul o dă vânzătorului pentru a confirma încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi a-i garanta executarea. În caz de dubii, suma plătită este considerată avans. Înţelegerea cu privire la arvună trebuie făcută în scris. Dacă pentru neexecutarea contractului, răspunde partea care a dat arvuna, aceasta rămâne celeilalte părţi. Dacă pentru neexecutarea contractului răspunde partea care a primit arvuna, în cazul nostru vânzătorul, este obligat să plătească celeilalte părţi, cumpărătorului dublul arvunei. Plata în avans în toate cazurile de neexecutare a contractului, poate fi solicitată spre restituire de cumpărător.
Vă mulțumesc!
